餐馆买卖的定价和法律

posted Nov 26, 2014, 4:12 PM by John Ye
商业朋友们如果要买一个餐馆,定价的办法要根据餐馆的性质和利润来决定。
最简单的美国联锁店,一般其价值在30%到50%的年营额上。这种办法一般取决于有正常收入的情况下。
下面我们主要谈针对中餐馆的买卖。大家都知道光看餐馆的报税去了解营利是不切实的。比较切实的方法一般有实际地核算其客人账单。但这种办法需要卖方的合作,而且要在现场盯紧一两个星期。
令外比较切实的是核算其入货。一般来说,外卖店的食物入货占售额的25%,堂吃店就相对少一些,在20%左右。这是因为堂吃店有服务人员和其它的额外成本。
在算出售额后,那么下一步就可以计算业主的自由现金流(owner's discretionary cash flow)。这个目的是要算老板在付税,付自己人工和付欠债利息前,能有多少到口袋里的现金。业主的自由现金流的算法是:售额 - 成本 + 老板的工资 + 欠债利息。这时候餐馆的报税就有用了,因为他们是不会漏掉成本上的计算。
在计算出业主的自由现金流后,那么下一步就能跟据实际情况算定价了。一般来说,堂吃店的价位会在业主的自由现金流的2-3倍左右,外卖店就少一点,在1-2倍左右。这是因为堂吃店的装修和设备是经营餐馆中的生意资产。
好了,在这时候,租期,存货,酒牌(能不能转让),其装修设备的新旧和地点等等都是定价上加减的条件。
另外要注意的是,如果一个店已经有亏损,那么业主的自由现金流就等于0。这时候的定价就可以用买旧的装修和设备为准。但是这种投资要用生意的眼光来判断。
餐馆买卖中法律和买卖房子有很大的不同。律师要查的是租约能否接过来。如果租约可以转让,那卖主要跟房东说好是否能解除其所有的租约责任。令外,律师要查卖主有没有欠租,欠债,欠地税。其它要主意的是餐馆的设备和维修有没有付清。
餐馆买卖中如果一切顺利,下面考虑的是餐馆的商号要不要保留。当然了,保留旧商号能省下一笔开新商号的开销,但要在没有债务和诉讼纠纷的情况下才合理。不管怎么样,卖主要签一个证明,说好了承担所有转卖前的债务和纠纷责任,这样的话才合理。令外,过户时,买卖双方最好要用托管(escrow),保正买方的现金来源。同时,在过户后的一段时间,也要保留一定的现金去预防过户前没有能查清的债务和纠纷责任。

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